2018年自考《房地产金融》章节复习题及答案（4-5）

一、单项选择题

1. 个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率( C )。

A.自法定利率调整的次月起调整 B.自法定利率调整的当月起调整

C.从次年起按新的利率调整 D.未归还部分按利率调整

2. 尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，这种贷款的风险程度是( C )

A次级 B可疑 C关注 D损失

3. 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是( B )

A次级 B可疑 C关注 D损失

4. 债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也可能会造成损失，这种贷款的风险程度是( A )

A次级 B可疑 C关注 D损失

二、多项选择题

1. 与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有(ABCE)特点：

A是银行主要消费信贷品种　B必须设立担保

C基础是抵押权　D不可以实行证券化

E业务具政策性且成本较高、效益较好

2. 目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型(ABC)：

A政策性个人住房抵押贷款 B自营性个人住房抵押贷款

C个人住房组合贷款 D住房装修贷款 E个人住房改造贷款

3. 当前，我国个人住房贷款业务发展环境(ACDE)

A住宅业是我国新的经济增长点 B城市化加速推升房价C住房制度改革有利于住房信贷发展 D住房需求增长需要信贷支持 E金融开放需要业务创新

三、填空题

1. 目前我国个人住房贷款期限最长不超过30年。

2. 贷款成数是指贷款额与所购住房购置价格之比。

3. 月房产支出与收入比=(本次贷款每月还款额+月物业管理费)/月均收入

4. 抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比;质押率即贷款额与质物价值之比。

5. 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。

四、名词解释

个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力

五、简答题

1.简述个人住房贷款的概念、特点及种类。

2.简述个人住房贷款的发放程序。

六、论述题

1.试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。

2.试述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序

一、单项选择题

1. 借款人要求对贷款展期的，提出书面申请的时间应当在全部贷款到期前( A )

A 1个月 B 2个月 C 3个月 D6个月

2. 流动比率一般以(B)为最佳。

A1:1 B2:1 C1:2 D3:1

3. 速动比率一般以( C )为好。

A1:2 B2:1 C1:1 D3:1

4. 存货周转率反映存货( )，用来说明存货的( )。

A周转次数、收益性 B运转次数、流动性

C周转速率、安全性 D周转次数、流动性

二、多项选择题

1. 以下属于房地产开发贷款的操作流程的是(ABDE)。

A递交申请、受理审查 B项目评估、评级授信

C抵押登记、债务清偿 D核查审批、借款发放

E贷后管理、收贷撤保

2. 借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有(ABCE )。

A建设用地规划许可证 B建设工程规划许可证 C国有土地使用权证

D房屋租赁许可证 E建设工程开工证

3. 房产开发贷款其特点是(ABCD)。

A单项贷款规模大 B受市场因素影响大 C贷款对象较少

D风险性较高 E贷款收益率最高

4. 房产开发贷款具体的调查包括(ABCE)。

A对借款人资格的核查 B调查核实项目情况 C核实确定担保方式

D 调查抵押物状况 E借款人资金实际到位情况

5. 房产开发贷款审查的主要内容包括(ABCE)。

A调查部门提供的数据、资料是否完整

B贷款投向是否符合规定

C项目的评估情况

D贷款是否合法、合理，贷款人是否可靠

E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性

6. 评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求(ACDE)。

A有事实、有数据　B有问题、有证据　C有分析、有结论

D结构合理、重点突出　E简明扼要、条理清楚

7. 项目的开发成本构成包括(ABCE　)。

A土地费用　B前期工程费　C房屋开发费　D人工费用　E不可预见费和税费及其他

8. 借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，主要包括借款人的(BCDE)。

A主管部门、组织形式 B历史沿革 C产权构成

D职工人数及构成 E主要开发项目及业绩

三、填空题

1.房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

2. 趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关项目进行比较，以观察企业财务状况、经营情况的变化，分析其变化原因并预测其发展趋势。

3. 流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，它可以说明企业短期债务的偿债能力。

4. 速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。

5.盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投资利润率等指标。在股份制企业，还应考核每股获利额、市盈率等指标。

6. 财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。

7.贷款可以展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。

四、名词解释

房产开发贷款、贷款程序、项目评估、贷后管理

五、简答题

1. 简述房地产开发贷款的程序和流程。

2. 房地产开发贷款的项目评估应包括哪些方面?

3. 贷款银行对贷款人的评价应包括哪些内容?

4. 房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面?

六、论述题

1.试述房地产开发贷款的项目评估内容?
 

一、单项选择题

1.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于( A )。

A.期望收益率 B.内部收益率 C.营业率 D.保本占用率

2.预测就是充分利用现有资料、信息求取(C )。

A盈利 B贴现值 C未来期望收益 D未来值

3.(D)是说明一投资项目能获取足够的收益、偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。

A投资预测 B估价 C投资估算 D可行性

4.某一(房地产)投资的风险，即资产的减值，是(C)风险。

A个别 B系统性 C非系统性 D组合

二、多项选择题

1.房地产商业贷款的原则有( ABC )。

A.安全性 B.流动性 C.盈利性D.政策性 E.无偿性

2.影响盈利水平的因素主要包括(ABCD)。

A购买价格B未来现金流　C融资可能性及融资期限 D税赋

3. 营业费用可以分成(ABDE)。

A管理费用 B消耗费用 C租金 D财产税及其他 E维持费

4.风险就是投资遇到同期望收益相反情况的可能性，分为(ABCD)：

A商业风险 B金融风险 C购买力风险 D流转风险

5.收益性房地产投资过程包括(ABCD)。

A机会的发现 B初步预测 C风险分析

D粗略的投资分析 E收益的分成

6. 影响房地产投资收益净收入的因素有(ABDE)。

A利率水平 B营业税 C担保形式 D财产税 E房地产税

7.决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素包括( ACDE )。

A知识水平 B投资偏好 C对社会的洞察力和判断力

D对信息的处理能力 E经营管理水平

8.以下说法正确的是(ABCE)。

A净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。

B净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一

C净营业收入也被称为还债前收入

D税前收入等于净营业收入减去债务

E应税收入=净营业收入-折旧-利息

三、填空题

1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。

2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。

3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。

4.之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入的贴现值。

6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。

7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。

8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。

9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。

10.保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。

11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。

12.现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。

13.失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。

9. 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

四、名词解释

收益性房地产贷款、房地产评估

五、计算题

1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保留整数)

解：(1)不考虑资金的时间价值

M=2000+5000×3-15000=2000元

该项目可行

(2)①考虑4.5%的折现率

M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元

该项目可行

②考虑10%的折现率

M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元

该项目不可行

六、简答题

1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。

2.简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。

3.简述并比较房地产评估中两种收益还原法。

七、论述题

1.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。

一、单项选择题

1. 住房公积金的管理机构是( D )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。

A.中国人民银行 B.省、市人民政府建设行政主管部门

C.住房公积金管理委员会 D.住房公积金管理中心

2. ( C )年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金作了明确的规定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。

A.1997 B.1998 C.1999 D.2000

3. 住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的一个重要特征是( C )

A.风险性 B.自愿性 C.强制性 D.惩罚性

4. 职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年月平均工资的( B )%。

A.3 B.5 C.6 D.8

5. 新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起( B )日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。

A.10 B.20 C.30 D.40

6. 职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日起( A )日内作出准予提取或不准提取的决定，并通知申请人。

A.3 B.5 C.7 D.10

7. 职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。对复核结果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起( A )日内给予书面答复。

A.5 B.10 C.15 D.30

8. 从资金来源看，住房公积金贷款是一种( C )。

A.信用贷款 B.基金贷款 C.委托贷款 D.无息贷款

9. 住房公积金在本质上是一种( D )。

A.信托贷款 B.按揭贷款

C.信用贷款 D.基金贷款

10. 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于( C )。

A.商业性住房金融 B.福利性住房金融

C.政策性住房金融 D.保障性住房金融

11. ( A )年我国率先在上海实行住房公积金制度。

A.1991 B.1992 C.1993 D.1995

12. 新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采取( A )的形式。

A.固定利率 B.浮动利率

C.自有利率 D.银行利率

13. 新加坡成功地解决了国民住房问题，它采取的住房金融制度类型是( C )。

A.抵押银行制度 B.合同储蓄制度

C.住房公积金制度 D.住房合作社制度

14. 缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起( C )日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知申请人。

A.5 B.10 C.15 D.30

15. 住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于( C )，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅确定。

A.40% B.50% C.60% D.70%

16. 房地产保险产生的直接原因是( C )。

A.房地产价值高 B.房地产寿命期长

C.房地产面临的风险大 D.房地产是基本生产生活必需品

二、多项选择题

1. 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有( CD )。

A.负责住房公积金的核算

B.负责住房公积金的保值和归还

C.确定住房公积金的最高贷款额度

D.编制、执行住房公积金的归集、使用计划

E.根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例

2. 住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设，扩大住房需求等方面发挥巨大作用，表现为( ACDE )。

A.有利于筹集建房资金

B.转变职工住房状况，防范房地产住房危机

C.促进住房消费的增长，活跃住房消费市场

D.推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力

E.利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通胀

3. 缴存住房公积金的职工在( ABDE )情况下，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

A.离休、退休的 B.偿还购房贷款本息的

C.建造、翻造、装修自住住房的

D.房租超出家庭工资收入规定比例的

E.户口迁移所在的市、县或者出境定居的

4. 我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有( BDE )的特点。

A.自觉性 B.专用性 C.福利性 D.强制性 E.互助性

5. 下列说法错误的是( BD )。

A.每一个职工只能有一个住房公积金账户

B.单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内

C.单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例

D.新参加工作的职工从参加工作的当月起开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例

E.单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记

6. 住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度，其特殊性表现在( BDE )。

A.随意性 B.限制使用 C.以盈利为目的D.定向使用 E.强制性

三、案例分析题 (每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分。)

(一)某单位职工准备购买一套商品房，用于自住，该职工拥有本人的个人住房公积金账户，请回答以下问题。

1.住房公积金的本质属性是( C )。

A.福利 B.奖金 C.工资 D.劳保

2.住房公积金全部归职工个人所有，计入职工个人的住房公积金账户，用于( ABC )自住住房。

A.建造 B.翻建 C.购买 D.小修

3.我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由城市住房公积金管理委员会拟订，经各级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得( A )。

A.低于5% B.高于5% C.低于8% D.高于8%

4.住房公积金制度是一种社会综合保障制度，住房公积金管理费用率是( D )。

A.[当年管理费用支出额÷(住房公积金支出额×住房公积金增值收益率)] ×100%

B.[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金归集率)] ×100%

C.[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年实际缴存额×住房公积金增值收益率)]×100%

D.[当年管理费用支出额÷(住房公积金当年归集额×住房公积金增值收益率)] ×100%

5.住房公积金贷款与一般个人住房贷款有(ABDE )的区别。

A.性质和资金来源不同 B.贷款对象有所不同

C.抵押人和贷款风险不同 D.贷款条件有所不同

E.住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠

四、名词解释

住房公积金、住房公积金制度、住房委员会、住房公积金贷款

五、简答题

1.简述住房公积金制度的概念、特点。

2.我国住房公积金是如何管理的?

3.简述住房公积金贷款的贷款程序。

4.简述住房公积金贷款的担保形式、特点和操作流程。

六、论述题

试述我国住房公积金制度的历史、现状及面临的问题。